La gestión urbanística de las urbanizaciones con déficits
El tema de las urbanizaciones con déficits urbanísticos (aquellos crecimientos urbanos de baja densidad que nunca completaron su proceso de ejecución) es uno de los principales problemas urbanísticos en Cataluña. La Ley 3/2009, de regularización y mejora de urbanizaciones con déficits no tuvo los resultados esperados, y el nuevo anteproyecto de Ley de territorio actualmente en trámite vuelve a incidir en esta cuestión con la voluntad de flexibilizar las condiciones urbanísticas para permitir que estos sectores puedan finalizar su transformación.
Mientras tanto, la legislación urbanística vigente prevé numerosos mecanismos e instrumentos de gestión urbanística que, correctamente aplicados, dan un abanico de posibilidades muy amplio para poder avanzar en el desarrollo urbanístico de estos ámbitos.
Últimamente GMG ha estado trabajando en algunas de estas urbanizaciones, como el sector Ca l’Enric de Calafell en Castellgalí, en colaboración con la Diputación de Barcelona, y Estartit Residencial en Torroella de Montgrí, por encargo del propietario del ámbito.
En el caso de Castellgalí, GMG ha redactado un proyecto de reparcelación que ha permitido resolver diversas problemáticas a nivel administrativo o civil, como la inscripción de contratos privados de compraventa de parcelas que no constaban en el Registro de la Propiedad.
En el caso de Torroella de Montgrí, el equipo de GMG ha formulado una propuesta de división poligonal que ha permitido desvincular la gestión urbanística de un grupo de parcelas no consolidadas del resto de la urbanización, que ya se encuentra edificada prácticamente en su totalidad. Esto permitirá que cada polígono pueda cumplir sus obligaciones de cesión de sistemas públicos y de ejecución de las obras de urbanización, y por tanto completar su transformación urbanística.
En este ámbito profesional no hay soluciones universales. En cada caso concreto debe hacerse un diagnóstico exhaustivo de la estructura de la propiedad, del planeamiento vigente, del estado de las obras de urbanización, etc. y en función del resultado plantear una estrategia a medida.
Follow
Les Divisions Poligonals preteses a Estartit Residencial, pretenen la confrontació entre propietaris atès que el conjunt d’aquests durant 40 anys han vingut mantenint i millorant dita urbanització. La implantació de la figura de «volúm disconforme» només aplicada a les urbanitzacions del municipi de Torroella de Montgrí va aplanar el camí cap als nous, personalitzats i múltiples projectes de Divisions Poligonals, necessaris ara per a poder obtenir llicències d’edificació en parcel.la prevista per fer-ho. De tal manera que les noves construccions d’obra recepcionades directament per l’Ajuntament estarien al bell mig de totes les altres, utilitzant totes les infraestructures finançades pel conjunt de propietaris, mai per els diferents Ajuntaments durant 40 anys. L’enfrontament entre propietaris està servit, la gestió eficient de la Junta de Conservació vigent tots aquests anys queda anulada i la possibilitat de recepció total per part del municipi és utòpica donat l’alt cost económic i les il.legalitats comeses durant aquest llarg periode per diferents ajuntaments com permetre edificar en zones previstes en el pla general com X-10, donar llicencies d’edificació de CC-5, sense cap modificació al II Pla Parcial. O permetre des de l’any 1979 la contrucció i entrega d’habitatges sense l’obligatori Projecte de Reparcelĺació, mai realitzat per cap Ajuntament de Torroella de Montgrí. Avui, la Divisió Poligonal és presentada pels tècnics municipals com una sortida de progrés amb l’aval de l’equip de Govern del municipi (ERC-UPM), i també del PDCAT. Cal preguntar-se si això és progrés urbanístic o si és un clar retrocés i tornem a les alcaldades habituals de tant sols fa uns anys!